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什麼是查封登記？了解債權保障的第一道防線 - 紘宇月報 11411 期

Sun, 13 Jul 2025 16:43:01 GMT

什麼是查封登記？了解債權保障的第一道防線 - 紘宇月報 11411 期

限制登記報你知：

查封登記是當債權有未能清償之虞時，由債權人發起對債務人的財產向法院提起限制處份的保全措施，意旨避免債務人脫產以及保障債權人的債權可以執行請求，使債權人的財產權獲得保障。「查封」登記只是限制登記的一種，我國尚有其他種類的限制登記，其中各種限制登記之效力有所不同。

以下整理法規源處及效力與您分享：

第一、何為限制登記

一、土地登記規則第１３６條：

土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

二、亦即為保全請求權人（或權利人）之權益．暫時凍結登記名義人土地權利之一部分或全部處分權，以調和登記之絕對效力。

第二、限制登記之總類

第三、限制登記效力之例外

原則上未塗銷以上限制登記以前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，但有下列情形之一為登記者，不再此限。

徵收、區段徵收、照價收買
依法院確定判決申請移轉、設定或銷登記之權利人為原假處分登記之債權人
公同共有繼承
其他禁止處分之登記

筆記與討論：

欲要辦理限制登記的不動產標的已移轉第三人並已登記完畢者怎麼辦？

雖然移轉給第三人，但我剛好在其標的有抵押權，是否不受影響一樣可以請法院囑託辦理查封登記？

外國人可以在台灣買房嗎？購屋條件一次看懂 - 紘宇月報 11410 期

Tue, 08 Jul 2025 15:56:44 GMT

外國人可以在台灣買房嗎？購屋條件一次看懂 - 紘宇月報 11410 期

外國人買房報你知：

在不同國家往來旅遊工作定居，或是漂洋過海開疆闢土重新打拼，久居而愛上他鄉的風土想要置產，這樣的情形從古自今一直都在發生，在身為地球村的時代中更是明顯，身旁都有不少來自不同國家的朋友到訪我國，環境吸引外國人置產，我國針對外國人取得本國不動產規定為了平衡私有權利保障及國土保安權益有些限制取得條件。

本篇整理以下現行契稅法源依據與您分享：

第一、法規源處：土地法

（一）平等互惠原則：土地法第１８條

外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。
備註：可參「內政部全球資訊網」外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表

（二）禁止取得限制：土地法第１７條

左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：
林地。
漁地。
狩獵地。
鹽地。
礦地。
水源地。
要塞軍備區域及領域邊境之土地。
前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。
前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。

（三）依限期使用限制：土地法第１９條

外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制︰
住宅。
營業處所、辦公場所、商店及工廠。
教堂。
醫院。
外僑子弟學校。
使領館及公益團體之會所。
墳場。
有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。
前項第八款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法，由行政院定之。

筆記與討論：

中華人民共和國籍(即大陸地區人民)人士取得我國不動產之規定，是否只需要依上列土地法規定？

解答：

否，除了要遵守土地法第１７條禁止取得規定，還要依＜台灣地區與大陸地區人民關係條例＞第６９條，及＜大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法＞相關規定辦理。

遺囑能分配全部財產嗎？認識特留分保障的底線 - 紘宇月報 11409 期

Tue, 08 Jul 2025 15:47:31 GMT

遺囑能分配全部財產嗎？認識特留分保障的底線 - 紘宇月報 11409 期

特留分報你知：

預立遺囑是普遍常見安排生前財產的方式，但有時立定遺囑時侵犯到繼承人維持家計之必要生活財產，我國民法規定應有特留分，係意旨在於「家之維持」，為了避免近親流離失所、生活陷入窘境之措施，換言之最重要的存在意義是近親的扶養，並且考量繼承人之間的平等維持，避免遺產集中一人身上。

因此在預立遺囑時，應保留部分特留分處理方式及對特留分的財產應由哪項財產做為分配，應當寫清楚。

以下整理法規源處及案例與您分享：

第一、法規源處：民法

第二、應繼分和特留分的 算法，可以參考以下表格

第三、案例

柯南生前做成遺囑，遺贈志保２００萬元及步美４００萬元，然志保因用藥不當而不幸先於柯南病逝。柯南死亡時，其繼承人有配偶小蘭，及一子元太，遺產為６００萬元。

試問：上述遺贈之效力如何？小蘭和元太得繼承若干遺產？小蘭和元太如何行使特留分扣減權

（一）遺贈之效力

民法第１１８７條規定，遺囑人於不違反關於特留分之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。同法第１２０１條規規定，受遺贈人於遺囑發生效力前死亡者，其遺贈不生效力。
柯南生前做成遺囑，遺贈志保２００萬及步美４００萬，依民法第１１９９條之規定，遺囑自遺囑人死亡時發生效力。然志保不幸先於柯南去世，因受遺贈人志保於遺囑發生效力前先死亡，故柯南遺贈志保之部分不生效力，但遺贈步美的４００萬元部份仍為有效。

（二）小蘭及元太得繼承柯南遺產各為１５０萬，即兩者共３００萬元。

柯南死亡時，其繼承人有元配小蘭及兒子元太，故小蘭及元太對柯南的之應繼分各為遺產的１／２，本應為各繼承３００萬。
惟柯南生前做成遺囑，遺贈志保志保２００萬及步美４００萬，故小蘭及元太只能主張對柯南遺產之特留分，之民法第１２２３條第一款及第四款規定，配偶及卑親屬之特留分各為其應繼分二分之一。故小蘭和元太分別特留分計得繼承柯南遺產各為１５０萬，即兩者共３００萬元。

（三）小蘭及元太得向步美行使特留分扣減權，主張返還１００萬。

依民法第1225條規定，本題繼承人柯南之遺產原為６００萬，其中遺贈志保２００萬元無效，遺贈步美４００萬有效，故遺產數額為２００萬，又繼承人小蘭及元太之特留分為３００萬，依上開規定小蘭及元太得按其不足之數１００萬部分，由步美之遺贈財產中扣減之，兩人合計主張步美應返還共１００萬。

筆記與討論：

若遺囑立有多份，分別為不同時期預立，其效力要如何判別？

契稅一定要繳嗎？建物與土地課稅差在哪？ - 紘宇月報 11408 期

Tue, 08 Jul 2025 15:47:30 GMT

契稅一定要繳嗎？建物與土地課稅差在哪？ - 紘宇月報 11408 期

契稅報你知：

在不動產交易過程成，「契稅」是常見須繳納的稅目，本國以「建物」移轉開徵契稅，土地則不用繳納契稅，但是在以前其實不分土地或是建物都仍須繳納契稅，後來因對於土地增值稅及地政登記規費的性質討論，才將契稅課徵的範圍限縮在建物移轉時課徵，並作為地方稅收其中之一的補充稅目。

在歷史上於東晉時代已有契稅的觀念，東晉課徵「文券稅，按財產價值的4%課稅，並向買賣雙方徵收，賣方負擔3%，買方負擔1%。

宋代沿用前朝晉代舊規課徵之「牙契稅」，成為當時朝廷收入之大宗，可看出宋代商業活動繁盛因商賈貿易買賣而生的契紙文書需求龐大。依其規定凡有典當買賣必須向官方購買契紙（合約書用紙），立契蓋官印，產生公證效果及有利政府控管商業稅收及統計，進而創行官印契紙制度。

元朝及明朝規定，凡有買賣田房，照標的買賣價銀，每一兩銀課稅３分，這是針對不動產買賣性質契約價值的課稅規定，清代順治４年規定，由「買主」依照買賣價格，每一兩銀課稅３分，官在其契約最末處蓋官印為證，以表示契稅完納，即具有不動產憑證稅性質，偏重於保障民間產權。但是隨著時間向後，清末已漸加重財政稅收為目的，雍正年間每一兩銀課稅３分外，加徵１分用來補充科場年費，宣統年間買賣契稅更調成９％，典契６％。

民國３年頒布契稅條例，承襲清代買賣９％，出典６％，另外收契紙費每張５角，並採重罰主義，逾期不納稅或匿報者處罰鍰和查驗費及註冊費，因稅率過重各省稅收不彰，後來財政部又電令各省下修買賣契稅２～６％，典契１～４％，後又因各地區稅率不一，進而已減徵方式改以賣４典２方式徵收，另設官中制度及設立契紙發行所，規定民間買賣不動產，均須官中介紹蓋戳才得成交，所立契據應呈報納稅，如有隱匿，官中即予干涉，因束縛過甚，民生怨言，於8年取消官中制度。

民國１１年司法部頒布不動產登記條例，規定不動產辦理登記時應徵收登記費，不動產登記由司法機關辦理，稅務機關則停止辦理登記，直到民國１９年土地法公布，轉由向地政機關辦理登記及契據審查，一不同權利登記而計徵不同登記費，此登記費歸為一種行政規費，而契稅則屬租稅性質。直至民國４５年以前，土地仍全有課徵契稅情形，一直到民國５６年１２月３０日止，才針對開徵土地增值稅區域者全面免徵契稅，而契稅買賣調成7.5%、典權５％。

現在的契稅稅率則為民國８８年１月２７日所修正公布，降低為現在買賣、贈與、占有６％，交換、分割２％，典權４％，另增訂建築物於建物完成前訂約移轉並取得使用執照者，仍應申報繳納契稅。

本篇整理以下現行契稅法源依據與您分享：

第 1 條

法規源處：契稅條例

第 2 條

不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

第 3 條

契稅稅率如下：

買賣契稅為其契價百分之六。
典權契稅為其契價百分之四。
交換契稅為其契價百分之二。
贈與契稅為其契價百分之六。
分割契稅為其契價百分之二。
占有契稅為其契價百分之六。

筆記與討論：

法拍取得亦屬買賣取得方式，所以需要徵繳契稅。夫

妻贈與、夫妻財產贅餘分配、離婚財產分配、繼承、調解返還等是否也要徵繳契稅？

「一生一次」到「一生一屋」：自用土增稅優惠完整解析 - 紘宇月報 11407 期

Tue, 08 Jul 2025 13:43:16 GMT

「一生一次」到「一生一屋」：自用土增稅優惠完整解析 - 紘宇月報 11407 期

土地增值稅一生一屋自用條件報你知：

在自用不動產出售時，因長期持有而造成土地漲價總數額大幅調整用到自用土增稅一生一次優惠稅率資格很常見，政府亦鼓勵長期持有住，所以設計土增稅優惠稅率，但人的一聲壽命長度可能不只持有一間房地，可能因種種因素而有換屋需求，因此除了一生一次的優惠設計外，還有「一生一屋」的方式，符合相關要件，仍能可以使用 10% 的自用優惠稅率，以下整理案例及法規源處與您分享：

第一、法規源處：土地稅法第 34 條

土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
出售前持有該土地六年以上。
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
出售前五年內，無供營業使用或出租。

第二、一生一次 vs 一生一屋：

筆記與討論：

我想用一生一屋優惠但我是先買太太新屋，後賣先生的房地，是否可適用？

土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地者，亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。（財政部99/04/06台財稅字第09904507190號令）

被繼承人死亡前2年內贈與子女的財產應併入遺產申報 - 時事分析 11407 期

Tue, 24 Jun 2025 14:47:05 GMT

被繼承人死亡前2年內贈與子女的財產應併入遺產申報 - 時事分析 11407 期

財政部南區國稅局表示，被繼承人死亡前2年內贈與子女財產，雖贈與時財產總值未超過當年度免稅額，免徵贈與稅，但於申報被繼承人遺產稅時，仍應併入遺產總額申報，依法課徵遺產稅。

該局進一步說明，依遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬配偶之財產，不論贈與時是否免納贈與稅，贈與之財產均應併入遺產總額課徵遺產稅。

該局並舉例，甲君於112年3月2日以匯款方式贈與兒子220萬元，因贈與總額未超過244萬元，故甲君於112年度未申報及繳納贈與稅。嗣甲君於113年間死亡，上開贈與兒子220萬元屬甲君死亡前2年內所為之贈與，繼承人於申報甲君遺產稅時，仍須併入其遺產總額申報。

國稅局提醒納稅義務人，辦理遺產稅申報時，須特別注意被繼承人死亡前2年內如有贈與配偶、依民法各順序繼承人及其配偶等之財產，應視為遺產併入遺產總額申報，以免漏報遭補稅處罰。

＊文章出處：財政部南區國稅局

個人房地遭法院拍賣，應於拍定人領得權利移轉證書日次日起30日內申報房地合一稅 - 時事分析 11406 期

Tue, 24 Jun 2025 14:44:37 GMT

個人房地遭法院拍賣，應於拍定人領得權利移轉證書日次日起30日內申報房地合一稅 - 時事分析 11406 期

法院強制執行拍賣程序亦為買賣性質，依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。

是個人所有適用房屋、土地交易所得稅（下稱房地合一稅）之不動產遭法院拍賣，應於拍定人領得權利移轉證書日次日起算30日內，主動向國稅局申報並繳納房地合一稅。

財政部高雄國稅局表示，近期查獲多起個人房地遭法院拍賣，卻未依法申報房地合一稅的違章案件。各該納稅義務人多係誤認相關稅費已由執行法院代為扣繳，且拍賣金額不足還債並無所得，以致未申報而遭補稅裁罰。

該局說明，個人房地交易所得，應以賣出收入減除購入成本、費用核計；依稅捐稽徵法第6條規定，房地合一稅非屬應由執行法院於拍定不動產時，代為扣繳之稅捐範圍。至於購入房地後所生債務，尚非購入之成本、費用，不可再從所得中扣除。另持有房地因無力清償債務而遭強制執行移轉所有權者，屬財政部公告非自願性交易類型，縱使持有房地期間未滿5年，交易所得按較低稅率20%課稅。

該局特別提醒，房地交易不論有無所得或損失，均應依限主動向國稅局申報，有所得依法應繳納房地合一稅，以免受罰。個人房地遭法院拍賣，如無從確知拍定人領得權利移轉證書日，可向執行法院查明。

民眾如有疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

＊文章出處：財政部高雄國稅局

未持有滿五年內出售需要繳納高額稅賦？非自願性出售還有哪些情境？ - 紘宇月報 11406 期

Sun, 25 May 2025 17:49:28 GMT

未持有滿五年內出售需要繳納高額稅賦？非自願性出售還有哪些情境？ - 紘宇月報 11406 期

房地合一稅「非自願性出售」報你知：

在人生的旅途中，居住的房子不一定每個人都很幸運可以永久擁有及定居在同一個房子裡，可能因為傷病、財務困難、家暴、共有物多數決等非自願性問題必須出售，而房地合一稅又因持有期間長短而分別記以不同稅率。

若在短期未持有滿五年內出售，則可能會因此被迫繳納高額稅賦，因此所得稅法考量上述情事有設計減稅的條件。

以下整理非自願性出售類別及法規源處與您分享：

注意事項：

<調職或非自願性離職原因>，「 戶籍」 在簽約前要在出售的標的內，搭配事實憑證，才適用。
<無力清償債務遭強制執行>、<繼承取得不動產及房貸無力償還>，若是在強執前撤拍出售移轉，應提示查封及撤封文件（法院調案），申報時與國稅局說明。
國稅局有最後審核解釋權，因此不一定會核准。

筆記與討論：

向法院提起「變價分割」之「原告」及「被告」是否適用房地合一稅相關規定之「非自願性因素交易」？

夫妻不可不知的房地合一稅！贈與到底要用新制還舊制？ - 紘宇月報 11405 期

Sun, 25 May 2025 17:43:55 GMT

夫妻不可不知的房地合一稅！贈與到底要用新制還舊制？ - 紘宇月報 11405 期

夫妻贈與後出售房地合一稅報你知：

不動產購買後於持有期間「夫妻贈與」登記變更所有權人為配偶後出售，房地合一稅如何計算原始取得成本？以下整理案例及法規源處與您分享：

第一、法規源處

依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定

個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益)，並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。

※上述時間皆指地政機關「登記完成日」。

※若配偶取得原因為「繼承」、一般「贈與」，則為配偶取得時當下建物及土地公告現值為取得成本認列。

第二、舉例說明

俊俊於 105 年 1 月 2 日以新臺幣（下同） 4,000,000 元買入房地， 107 年 6 月 1 日將該房地贈與其配偶凱凱，凱凱 113 年 3 月 7 日以 6,300,000 元簽約賣出，並於 113 年 4 月 7 日完成出售所有權移轉登記，凱凱依下列方式申報及繳納房地合一稅：

先計算房屋土地交易所得額：按出售時的成交價額 6,300,000 元減除 (一)取得成本 4,100,000 元(俊俊購入成本 4,000,000 元及相關規費 100,000 元)。 (二)因取得、改良及移轉該房地而支付的費用：可核實減除，但因未提示移轉費用證明文件，按成交價額 3% 計算可減除費用為 189,000 元（ 6,300,000 元 x 3 ％，最多以 300,000 元為限），所計算後的餘額 2,011,000 元即為房屋土地交易所得額。
再以俊俊 105 年 1 月 2 日取得日至凱凱 113 年 4 月 7 日完成所有權移轉登記日計算持有期間為 8 年 3 個月，按適用稅率 20% 計算應納稅額，並應於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內（即 113 年 5 月 7 日）申報繳納，即可完成報繳手續。

計算方式：

[出售價格 630 萬－取得價格 400 萬－取得時相關費用 10 萬－出售時以不列舉方式可扣之費用 (630萬*3%)] x 20％

= 2,011,000 元 x 20%

= 402,200 房地合一稅

筆記與討論：

如果上例(表一)107/6/1夫妻贈與改為死亡繼承發生後，於113/4/7出售，取得成本認列為何？分別適用舊制還是新制？

遺囑形式完全指南：讓愛延續的法律保障 - 紘宇月報 11404 期

Sun, 25 May 2025 17:21:46 GMT

遺囑形式完全指南：讓愛延續的法律保障 - 紘宇月報 11404 期

遺囑形式報你知：

遺囑寫得好，子孫免煩惱，甚至可以跳過子女直接安排身後事，在身前將財產安頓好，降低子女爭產不睦的可能性，留下自己最後一份溫柔在遺囑中，對於子女是件祝福的事。

在資訊快速爆炸的時代，可接受預立遺囑的族群愈來愈年輕，更甚者配合多元成家的族群，也可以因為遺囑而讓愛更能夠有效延續，我國民法規定遺囑必須是採取五種立遺囑的方式之一，才具有效力。

以下整理遺囑類別及法規源處與您分享：

第一、法規源處：民法

第 1189 條

遺囑應依左列方式之一為之：

自書遺囑
公證遺囑
密封遺囑
代筆遺囑
口授遺囑

自書遺囑 ：

應自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。

公證遺囑 ：

應指定二人以上之見證人，在公證人前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。
前項所定公證人之職務，在無公證人之地，得由法院書記官行之，僑民在中華民國領事駐在地為遺囑時，得由領事行之。

密封遺囑 ：

應於遺囑上簽名後，將其密封，於封縫處簽名，指定二人以上之見證人，向公證人提出，陳述其為自己之遺囑，如非本人自寫，並陳述繕寫人之姓名、住所，由公證人於封面記明該遺囑提出之年、月、日及遺囑人所為之陳述，與遺囑人及見證人同行簽名。
另外，在沒有公證人的地方，也可以由法院書記官來進行公證，而僑民在中華民國領事駐在地進行公證遺囑時，也可以由領事來辦理。
至於雖然不具備密封遺囑方式，卻仍具備自書遺囑的方式，也還是具有自書遺囑的效力。

代筆遺囑 ：

由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之。

口授遺囑 ：

遺囑人因生命危急或其他特殊情形，不能用其他方式立遺囑時，可以用口授遺囑。而口授遺囑的方式有兩種。
其一、是由遺囑人指定二人以上的見證人，並口授遺囑意旨，由其中一個見證人將遺囑意旨據實作成筆記，並記明年、月、日，與其他見證人一起簽名。
其二、就是由遺囑人指定二人以上的見證人，並口述遺囑意旨、遺囑人姓名及年、月、日，由見證人全體口述遺囑為真正及見證人姓名，全部錄音並將錄音帶當場密封，同時記明年、月、日，由見證人全體在封縫處一起簽名。
※但口授遺囑的遺囑人能用其他方式來立遺囑時，經過三個月失效。

第二、只有［代筆遺囑 及 公證遺囑］可以電腦打字方式

自書遺囑必須要自行書寫，不可以用電腦打字。

第三、如何加強自書遺囑效力？

自書遺囑依照民法1190條規定書寫當然有效，但是往往過世後針對自書遺囑的內容真偽，署名的真偽是常見爭議的地方，如果自書遺囑可以向公證人對［署名］做身分認證，或轉為公證遺囑遺囑進行，用以降低日後自書遺囑在分辨真偽上的確認成本。

第四、關於特留份

第 1187 條遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。
遺囑之內容有無違反特留分規定之情形，公證人僅能就請求人所提出之資料作形式上之審查，但於公(認)證書會記載「於繼承開始時，其遺囑內容如有違反特留分之規定者，相關繼承人得依法扣減之」。
仍建議依照所留預留遺產估計各個財產種類（如不動產、現金、股票、保險等）比例後，提留部分比例現金做為特留份方式預留處理，較不會干擾原訂要分配產權的計畫。

筆記與討論：各個遺產繼承順位者特留份為多少？如果沒有繼承人，是否也可以預立遺囑？由誰執行？

履約保證專戶異動出款指南：安全交易的關鍵 - 紘宇月報 11403 期

Sun, 25 May 2025 17:18:33 GMT

履約保證專戶異動出款指南：安全交易的關鍵 - 紘宇月報 11403 期

異動出款條件報您知：

在不動產交易過程中，以承做履約保證帳戶作為買賣流程款項代理收付方式已非常普遍。履約保證專戶制度的核心價值在於保障交易流程中的雙方權益：確保買方在支付各期價款後能取得完整產權，同時保障賣方在交付產權過戶後，能收到買方應付的價款（包含尾款與房屋貸款支付請求代位求償）。

正常流程是在產權點交時簽署確認單後，才將履保專戶結清並匯入賣方個人指定帳戶。然而，有時會碰到賣方急需資金的情況，例如：

需支付搬遷費
住宅修繕費用
資金週轉需求
買方銀行核貸後排撥遙遙無期，而房地合一稅繳期將至

在這些情況下，賣方可能需要先行動撥部分買方的流程自備款以解燃眉之急，才能讓交易順利進行。為平衡買賣雙方交易安全與權益，履保公司設有相關規範，以下整理異動出款應備文件及安全範圍計算方式，與您分享：

第一、應備文件

一、土地建物權狀正本

換言之，若權狀已補發或未交付予事務所承辦地政士，則無法提示給履保公司進行異動出款審核。

二、印鑑證明正本（使用目的－不動產登記／不限定用途）一份

若未申請印鑑證明或無法申辦印鑑證明者（如外國人或大陸人士），則不能辦理異動出款。

三、存摺影本

提供所有權人本人帳戶資料。

四、貸款餘額證明書

當設定金額過高（高於成交價）或有其他擔保債務情形時，須提供履保公司審核，以確保動用後履保專戶餘額仍足以清償賣方原貸款債務。

五、異動出款協議書

買賣雙方簽名確認動撥意思表示，供履保公司審核。

第二、安全範圍公式

出售總價－原貸款設定金額－一般土地增值稅－買賣雙方仲介費－房屋稅－履保費
＝可異動出款範圍 ≦ 買方已匯入之流程自備款

注意事項：

履保專戶異動出款後餘額不得為0，另有最低應保留履保款項會依照各家履保公司規定審核辦理。
原貸款設定金額 ：非用還原÷1.2倍計算原借款金額，因可能會有其他未顯示應併同清償的債務需要一起還款，賣方原抵押權貸款銀行才能開立清償證明辦理塗銷原抵押權手續。其原因在於原始賣方抵押權設定擔保範圍可能包含其他［保證、透支、信用卡等債務］。

房屋稅2.0自用條件，有哪些注意事項呢？- 紘宇月報 11402 期

Sun, 25 May 2025 17:13:28 GMT

房屋稅2.0自用條件，有哪些注意事項呢？- 紘宇月報 11402 期

房屋稅2.0自用條件報你知：

在不動產持有過程中，常見持有稅賦為地價稅及房屋稅，113年7月1日房屋稅2.0新上路之前，原符合建物謄本上顯示用途有「住」字樣，所有權人及配偶含未成年子女共計國３戶內，只要不出租營業，不用設戶籍就可以為自用房屋稅，但新制上路後必須要「 直系親屬設戶籍 」才能辦理自用房屋稅。

另外改以年度課徵計算，因此有納稅基準日的產生，以下整理案例及法規源處與您分享：

第一、法規源處：房屋稅法第 5 條

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供 自住、公益出租人 出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值 百分之一點二 。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：

供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者

應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

一、受益人已確定並享有全部信託利益。
二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之 本人、配偶或直系親屬 應於該屋辦竣 戶籍登記 ，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第二、公益出租≠自住

公益出租房屋稅率雖然與自住相同，但還是屬於「出租」的範疇，未來出售時房地合一稅計算，仍只能用一般房地合一稅方式計徵，不能使用房地合一稅自住４００萬免稅額及重購退稅優惠。因此當結束社會住宅公益出租時一定要再親自洽稅捐處自行辦理回自用房屋稅及地價稅，方能在未來出售時向國稅局加強說明「實質居住」審核的部分要件。

因為都是相同的房屋稅率，若是租客戶籍退租後未遷移仍依原地址申報租屋補助會因此容易忽略而未去查檢申辦，讓房東原本收回自住的意思表示因未辦理回自用房屋稅地價稅而造成實質自住說明部分未能佐證；換句話說國稅局審核自用房地合一稅時會以是否辦理自用房屋稅及地價稅納入做為判斷是否符合實質居住原則時，為其中之一的審核項目。

第三、納稅基準日

房屋稅法6-1條：房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

小結

同樣是家人出資協助購買房產，不同的匯款方式可能導致完全不同的稅賦結果：
方式一：需繳納贈與稅15.6萬元，但無房地合一稅
方式二：免贈與稅，但需繳納房地合一稅144萬元
方式三：免贈與稅，且無房地合一稅
本例顯示，購買不動產時資金流向的規劃非常重要，建議在交易前諮詢專業地政士，以獲得最適合您的方案。

※房屋稅若是於４月底未收到稅單，仍須自行線上或是洽稅捐處補單繳納，否則逾期繳納仍會有滯納金甚至加計滯納金強制執行扣款情形發生。地價稅亦是10月底未收到稅單，須自行補單繳納。

筆記與討論：沒有收到房屋稅單或地價稅單，有沒有可能是免徵情形？甚麼樣的情形符合免徵呢？

贈與稅的試算你都了解嗎，一次瞭解三種計算情境- 紘宇月報 11401 期

Wed, 21 May 2025 14:17:45 GMT

贈與稅的試算你都了解嗎，一次瞭解三種計算情境- 紘宇月報 11401 期

在不動產買賣交易過程，「 父母親協助子女出資自備款 」協助支付合約流程價款，究竟要怎麼支付才會比較好？

除了運用父母當年度「 贈與稅免稅額 244 萬 」，還有哪些細節需要注意的地方？以下整理 2 種法規和 3 種案例：

第一、法規源處：遺產及贈與稅法第 5 條

財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

第二、登記誰的名子就從誰的帳戶支付

換句話說，若為父母出資就請父母將自備款匯入登記名義人的存摺內，再行匯入建商、賣方帳戶、合約履約保證信託帳戶。

房地合一稅匯款方式對比試算 -情境說明

購買取得當下市價1000萬的房產，房屋及土地公告總現值合計200萬，移轉後不到一年內再出售1000萬。

資金來源：

媽媽出資400萬
自行貸款600萬

備註：本試算以出售費用及取得時費用忽略不計之方式說明。

小結

同樣是家人出資協助購買房產，不同的匯款方式可能導致完全不同的稅賦結果：
方式一：需繳納贈與稅15.6萬元，但無房地合一稅
方式二：免贈與稅，但需繳納房地合一稅144萬元
方式三：免贈與稅，且無房地合一稅
本例顯示，購買不動產時資金流向的規劃非常重要，建議在交易前諮詢專業地政士，以獲得最適合您的方案。

匯款方式一：媽媽「全數」匯給女兒帳戶後，再匯入履保帳戶

____________________________________________

贈與稅計算：
(400萬 - 244萬) × 10% = 15.6萬元
取得成本認列：
1000萬元
房地合一稅粗算：
(出售價1000萬 - 取得價1000萬) × 45% = 0元

匯款方式二：媽媽「全數」直接匯入「履保帳戶／賣方指定帳戶」

_________________________________

贈與稅計算：
依照贈與稅法第5條第三項規定
部分取得成本認列為公告現值計
200萬 ≦ 244萬，本例 免贈與稅
取得成本認列：
600萬 + (公告現值總額200萬) × 父母出資400萬/買價總額1000萬
= 600萬 + 200萬 × 0.4
= 取得成本認列680萬
房地合一稅粗算：
(出售價1000萬 - 取得成本680萬) × 45% =
144萬元

匯款方式三：媽媽先以夫妻贈與現金200萬予配偶，父母再各匯200萬

____________________________________________

贈與稅計算：
母、父各匯款贈與200萬 ≦ 244萬，本例 免贈與稅
另本案認列為現金贈與，非前式不動產贈與
取得成本認列：
1000萬元
房地合一稅粗算：
(出售價1000萬 - 取得價1000萬) × 45% = 0元

總結

同樣是家人出資協助購買房產，不同的匯款方式可能導致完全不同的稅賦結果：
方式一：需繳納贈與稅15.6萬元，但無房地合一稅
方式二：免贈與稅，但需繳納房地合一稅144萬元
方式三：免贈與稅，且無房地合一稅
本例顯示，購買不動產時資金流向的規劃非常重要，建議在交易前諮詢專業地政士，以獲得最適合您的方案。

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第一、法規源處

第二、舉例說明

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第一、法規源處：房屋稅法第 5 條

第二、公益出租≠自住

第三、納稅基準日

小結

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第一、法規源處：遺產及贈與稅法第 5 條

第二、登記誰的名子就從誰的帳戶支付

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小結

總結

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