什麼是查封登記？了解債權保障的第一道防線 - 紘宇月報 11411 期
限制登記報你知：
查封登記是當債權有未能清償之虞時，由債權人發起對債務人的財產向法院提起限制處份的保全措施，意旨避免債務人脫產以及保障債權人的債權可以執行請求，使債權人的財產權獲得保障。「查封」登記只是限制登記的一種，我國尚有其他種類的限制登記，其中各種限制登記之效力有所不同。
以下整理法規源處及效力與您分享：
第一、何為限制登記
一、土地登記規則第１３６條：
- 土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
- 前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。
二、亦即為保全請求權人（或權利人）之權益．暫時凍結登記名義人土地權利之一部分或全部處分權，以調和登記之絕對效力。
第二、限制登記之總類
| 種類 | 說明 |
|---|---|
| 預告登記 | 1.預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。 2.預告登記的效力： (1)預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 (2)預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。 |
| 查封登記 | 當債務人未能按時償還債務時，債權人可以向法院聲請，限制債務人處分其名下的不動產，以確保債權人的債權權益。 在查封過程中，法院會發出禁止債務人移轉該不動產的命令予債務人及地政機關。 這個過程通常是在法拍，即法院拍賣債務人財產以償還債務的程序之前進行。 |
| 假扣押登記 | 1.假扣押，也就是「 暫時扣押 」的意思，在債務人拖欠不還款時，債權人還沒起訴或起訴後判決未確定前，先凍結債務人資產。聲請假扣押的目的是為了避免在訴訟結束之前，債務人就提前藉由脫產、轉移等方式，造成債權人即便最終勝訴也得不到應有的金錢賠償，是一項保障債權人的方法。 2.假扣押主要應用在可變現、具有公定價格的物品，主要以「現金、珠寶、黃金」等種類為主。 |
| 假處分登記 | 1.假處分概念與假扣押相同，但是執行的標的換成金錢以外的限制，如不動產、權利及其他法律關係變更等，甚至能延伸到身份、權利、狀態上。 2.透過限制債務人對標的物所有權的「處分」，限制債務人脫產或轉移財產的可能。 |
| 破產登記 | 債務人不能清償其債務時，法院因債權人或債務人之聲請為破產宣告，就破產人或破產財團之有關登記，應由法院囑託登記機關為破產登記。破產人因破產之宣告，對於應屬破產人或破產財團之財產，喪失其管理及處分權。 |
| 禁止處分登記 | 法院或政府機關針對特定不動產，禁止移轉、變更、分割或設定。（例如：欠稅執行由稅捐稽徵機關囑託、檢察官函請登記機關辦理禁止處分登記、法院依強制執行法第116條規定禁止第三人不動產所有權移轉與債務人、寺廟登記或地籍清理前置作業期或公司於裁定重整前，法院囑託辦理保全處分登記等） |
第三、限制登記效力之例外
原則上未塗銷以上限制登記以前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，但有下列情形之一為登記者，不再此限。
- 徵收、區段徵收、照價收買
- 依法院確定判決申請移轉、設定或銷登記之權利人為原假處分登記之債權人
- 公同共有繼承
- 其他禁止處分之登記
筆記與討論：
欲要辦理限制登記的不動產標的已移轉第三人並已登記完畢者怎麼辦？
雖然移轉給第三人，但我剛好在其標的有抵押權，是否不受影響一樣可以請法院囑託辦理查封登記？
在不同國家往來旅遊工作定居，或是漂洋過海開疆闢土重新打拼，久居而愛上他鄉的風土想要置產，這樣的情形從古自今一直都在發生，在身為地球村的時代中更是明顯，身旁都有不少來自不同國家的朋友到訪我國，環境吸引外國人置產，我國針對外國人取得本國不動產規定為了平衡私有權利保障及國土保安權益有些限制取得條件。
預立遺囑是普遍常見安排生前財產的方式，但有時立定遺囑時侵犯到繼承人維持家計之必要生活財產，我國民法規定應有特留分，係意旨在於「家之維持」，為了避免近親流離失所、生活陷入窘境之措施，換言之最重要的存在意義是近親的扶養，並且考量繼承人之間的平等維持，避免遺產集中一人身上。
在不動產交易過程成，「契稅」是常見須繳納的稅目，本國以「建物」移轉開徵契稅，土地則不用繳納契稅，但是在以前其實不分土地或是建物都仍須繳納契稅，後來因對於土地增值稅及地政登記規費的性質討論，才將契稅課徵的範圍限縮在建物移轉時課徵，並作為地方稅收其中之一的補充稅目。