贈與稅的試算你都了解嗎，一次瞭解三種計算情境- 紘宇月報 11401 期

在不動產買賣交易過程，「父母親協助子女出資自備款」協助支付合約流程價款，究竟要怎麼支付才會比較好？

除了運用父母當年度「贈與稅免稅額 244 萬」，還有哪些細節需要注意的地方？以下整理 2 種法規和 3 種案例：

第一、法規源處：遺產及贈與稅法第 5 條

財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

1. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
2. 以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
3. 以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
4. 因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
5. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
6. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

第二、登記誰的名子就從誰的帳戶支付

換句話說，若為父母出資就請父母將自備款匯入登記名義人的存摺內，再行匯入建商、賣方帳戶、合約履約保證信託帳戶。

房地合一稅匯款方式對比試算 -情境說明

購買取得當下市價1000萬的房產，房屋及土地公告總現值合計200萬，移轉後不到一年內再出售1000萬。

資金來源：

• 媽媽出資400萬
• 自行貸款600萬

備註：本試算以出售費用及取得時費用忽略不計之方式說明。

小結

• 同樣是家人出資協助購買房產，不同的匯款方式可能導致完全不同的稅賦結果：
• 方式一：需繳納贈與稅15.6萬元，但無房地合一稅
• 方式二：免贈與稅，但需繳納房地合一稅144萬元
• 方式三：免贈與稅，且無房地合一稅
• 本例顯示，購買不動產時資金流向的規劃非常重要，建議在交易前諮詢專業地政士，以獲得最適合您的方案。

匯款方式一：媽媽「全數」匯給女兒帳戶後，再匯入履保帳戶

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• 贈與稅計算：
• (400萬 - 244萬) × 10% = 15.6萬元
• 取得成本認列：
• 1000萬元
• 房地合一稅粗算：
• (出售價1000萬 - 取得價1000萬) × 45% = 0元

匯款方式二：媽媽「全數」直接匯入「履保帳戶／賣方指定帳戶」

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• 贈與稅計算：
• 依照贈與稅法第5條第三項規定
  部分取得成本認列為公告現值計
  200萬 ≦ 244萬，本例免贈與稅
• 取得成本認列：
• 600萬 + (公告現值總額200萬) × 父母出資400萬/買價總額1000萬
  = 600萬 + 200萬 × 0.4
  = 取得成本認列680萬
• 房地合一稅粗算：
• (出售價1000萬 - 取得成本680萬) × 45% =
• 144萬元
  

匯款方式三：媽媽先以夫妻贈與現金200萬予配偶，父母再各匯200萬

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• 贈與稅計算：
• 母、父各匯款贈與200萬 ≦ 244萬，本例免贈與稅
  另本案認列為現金贈與，非前式不動產贈與
• 取得成本認列：
• 1000萬元
• 房地合一稅粗算：
• (出售價1000萬 - 取得價1000萬) × 45% = 0元