房屋稅2.0自用條件，有哪些注意事項呢？- 紘宇月報 11402 期

房屋稅2.0自用條件報你知：

在不動產持有過程中，常見持有稅賦為地價稅及房屋稅，113年7月1日房屋稅2.0新上路之前，原符合建物謄本上顯示用途有「住」字樣，所有權人及配偶含未成年子女共計國３戶內，只要不出租營業，不用設戶籍就可以為自用房屋稅，但新制上路後必須要「直系親屬設戶籍」才能辦理自用房屋稅。

另外改以年度課徵計算，因此有納稅基準日的產生，以下整理案例及法規源處與您分享：

第一、法規源處：房屋稅法第 5 條

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：

供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者

應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

• 一、受益人已確定並享有全部信託利益。
• 二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第二、公益出租≠自住

公益出租房屋稅率雖然與自住相同，但還是屬於「出租」的範疇，未來出售時房地合一稅計算，仍只能用一般房地合一稅方式計徵，不能使用房地合一稅自住４００萬免稅額及重購退稅優惠。因此當結束社會住宅公益出租時一定要再親自洽稅捐處自行辦理回自用房屋稅及地價稅，方能在未來出售時向國稅局加強說明「實質居住」審核的部分要件。

因為都是相同的房屋稅率，若是租客戶籍退租後未遷移仍依原地址申報租屋補助會因此容易忽略而未去查檢申辦，讓房東原本收回自住的意思表示因未辦理回自用房屋稅地價稅而造成實質自住說明部分未能佐證；換句話說國稅局審核自用房地合一稅時會以是否辦理自用房屋稅及地價稅納入做為判斷是否符合實質居住原則時，為其中之一的審核項目。

第三、納稅基準日

房屋稅法6-1條：房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

小結

• 同樣是家人出資協助購買房產，不同的匯款方式可能導致完全不同的稅賦結果：
• 方式一：需繳納贈與稅15.6萬元，但無房地合一稅
• 方式二：免贈與稅，但需繳納房地合一稅144萬元
• 方式三：免贈與稅，且無房地合一稅
• 本例顯示，購買不動產時資金流向的規劃非常重要，建議在交易前諮詢專業地政士，以獲得最適合您的方案。